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【干货】不掉房坑不做韭菜,LOFT公寓你买对了吗?

发布时间:2018-06-08 来源: 阅读:
 

(正文共3658 字 29 图,预计阅读时间 10 分钟)

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偶然在圣水寺听见有一对哥俩聊天——

“哥,佛经上说‘风吹幡动’,到底是风动、幡动,还是心动?”

“风也没动,幡也没动,什么都没动。你丫喝这么多,看什么不动?”


扯了个闲篇儿,还是说说楼市的事儿来给大伙儿醒?#20011;?/span>


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前几天有位重庆朋友说看了个LOFT公寓的楼盘(关于LOFT公寓的知识点参看《公寓、SOHO、LOFT区别在哪里?》一文或问?#35782;?#23064;),推销员唾沫星子飞溅喷得他心旌摇荡不能把持,来这儿让给说叨说叨,?#36141;?#26367;人排忧解难这活儿我熟。 


很早在外生活接触过一些LOFT公寓,当时身边年轻的哥们儿几乎都很文艺,对LOFT公寓喜爱之极,房子经过精心的装饰呈现出美仑美央到“惨绝人寰”的动人——无论是质?#26143;?#28872;的工业风,还是到精致雕琢的古典风,以及自由随心的田园风等等不一而足,让人目眩神迷眼花缭?#25671;?/span>


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凡事总有多面性,往往风险和利益共存,总该有个权衡取舍

 

知识点:什么是LOFT风格?

LOFT风格特别具有鲜明的个性,定义它的主要要素包括:

  • 高大而开敞的空间,上下双层的复式结构;

  • 流动性,户型内无障碍;

  • ?#35813;?#24615;,私密程度减少;

  • 开放性,户?#22270;?#20840;方位组合等

在?#23548;?#20013;,LOFT户型通常是指那些小户型、高举架,面积在30-70平方米,层高在3.6-5.1米左右的户型(超过5.1米会按2层来计算面积)。销售时按一层的建筑面积计算,?#23548;?#20351;用面积可达到销售面积的近2倍。

LOFT最直观的特点是近五米或更高的挑高,以及在户型上除卫生间和厨房之外没有任何预设安排,业主可根据个人喜好,将居室分隔成各种不同功能、不同风格的空间。

 

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正因为LOFT公寓个性太突出,因此优点缺点也?#36828;?#26131;见,?#20040;?#21644;弊端也泾渭分明。


优点1

层高优势


LOFT公寓最大的优点是层高能改成2层居住,通过一定的巧思妙想精装修,往往相比普通住房的空间利用性价比更高。

 

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优点2

总价不高


通常LOFT公寓由于面积小,与同区域住宅相比总体价格不贵(这与开发商的成本相对较低有关系),甚至工作几年的年轻人都能交得起首付,有经济条件的不想贷款也能比较轻松地直接一次性付完房款。


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优点3

居住对象明确


适合特别想在大城市定居的普通人或希望在大城市扎根并且工作稳定的年轻人。有文青倾向的更搭。


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优点4


装修自由度高


LOFT风格的空间有非常大的灵活性,人们可以随心所欲地分割空间,改造成双层或者多层,彰显个性化的审美情趣,增加很多艺术效果。工作和居住不需要分离,同时发生在一个空间里,是对传统的花园洋房观念的一种挑战。


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优点5

可以注册公司

LOFT公寓是商业用地改住宅用途,可?#22253;?#29702;营业执照和申办公司注册地址。

 

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优点6

规避限购限贷

在一二线城市限购、限贷情况下,一般来说LOFT公寓不计入房产?#36164;?#23545;于自己的?#20160;?#37197;置能借政策做个规划。但是,要看城市的具体规定会不会有限制。

 

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人无远虑必有近忧,毕竟购房置业是个高成本的决策,必须深入了解并存的风险。有几条需要好好地说一说。

对于?#23548;?#29992;于商业用途的商用房,由于业主可以有预期租金收入,因此一定程度上可以对冲风险。而作为自住用途的购房者,则在作出购买决策时,应对该问题进行充分考虑。


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缺点1

40年土地使用权


这是潜在重要风险之一。

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定,商业用地的土地使用权年限最高不超过40年。注意——这个40年,是从开发商取得土地使用权之日开始计算,而不是从购房者购买时计算

《物权法》第149条区分了住宅用地与非住宅用地(商业用地属于非住宅用地),并规定:

(1)住宅建设用地使用权到期,自动续期

(2)非住宅建设用地使用权到期,依照法律规定办理,有约定?#27169;?#25353;照约定;没有约定或者约定不明确?#27169;?#25353;法律、法规办理。


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商用房土地到期后,是无法“自动续期”?#27169;?#32780;是“申请续期”。根据《城市房地产管理法》第22条的规定?#21644;?#22320;使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地?#27169;?#24212;当最迟在届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。(意思如果市政规划有需要,就可以收回该地块的使用权。)

如果商用房土地到期再续费的标准是什么?法律无法界定或者确定。由于通货膨胀等因素,土地使用权价格一定会有巨大的增涨

换句话说,一块商业土地没有被收回的话,按《城市房地产管理法》第22条的规定:

  1. 商用房的业主要想保有使用权,前提条件是再次支付土地使用权出让金。

  2. 这个出让金的价格,由政府或者将?#21561;?#27861;律法规确定(目前没有法律规定)。

  3. 如果业主不同意续交,则政府无偿收回土地和地上建筑物。

  4. 到期续费高于普通住宅。


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缺点2

二手房交易成本高

目前内江二手房交?#23383;?#35201;税费大项如下,其它城市的请在当地税务部门了解一?#38534;?/span>

仔细看表格!

例如,普通住宅和LOFT公寓同样为70㎡,购入总金额都是50万,售出总金额都是70万,仅仅按上表所列税费项目计算一下:

  • 普通住宅缴纳税?#36873;?年内4.97万元,2-5年间1.05万元,满5年唯一住房免征

  • LOFT公寓缴纳税?#36873;?#19981;管多少年限,一律交11.69万元

交易费用数额差距巨大!


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缺点3

贷款问题

首付比例50%,只能商?#33633;?#27454;,不能公积金贷款。

对比下2018年最新的贷款利率,坐稳当了用房贷计算器算算看!

 

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缺点4

装修费用高及效果


LOFT户型一般在出卖之前不是完全装修,需要房主自己修整,这里的装修费用得自?#21917;?#39069;投入。隔层费用和楼梯费用都不是一个小数目,LOFT的装修成本会?#23545;?#39640;于普通的平层商品房,大约是普通住宅的2倍。一套40-50㎡的LOFT公寓,轻轻松松花费在10-15万或者以上

装修要讲究采光和通?#24863;裕?#38548;层隔得不好就很容?#23376;?#21709;光线。如果装修公司选择不当,装出来很垃圾,LOFT最吸引?#35828;?#20248;势就会荡然无存,给?#35828;?#24863;觉就像“美女毁容”一样。

还有,正常层高不能低于2.8米,低于这个数值就会觉得压抑。曾经出现过无良开发商到期交房时层高缩水,分层后空间极度压抑到快窒息。


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缺点5

公摊面积高


楼市圈里有句话,“外行盯户型,内行看分摊”。LOFT公寓位处商业圈内,往往分摊面积很大。一般公摊面积在10%-15%之间都算合理,普通住宅的在17%就很高了。良心楼盘在10%的样子。LOFT?#27169;?#21621;呵,自?#21917;?#30475;看具体数据吧……


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缺点6

生活成本

一般情况下40年产权为商业、旅游、娱?#38047;?#22320;,这类房屋住户的水电费将按照商业的标准,比普通?#29992;?#29992;电用水价格要高。有些商住房甚至不通气。具体要看楼盘怎么规划以及和地方?#21335;?#25509;。

最近国家发改委在5月底出台政策,准备在6月10号开始“民用、非民用天然气价格机?#24179;?#32479;一?#20445;?#36825;个对LOFT公寓算是个利好,前提是商住房可以通天然气。


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缺点7

私密性不算好

内部环境来讲,装修下来要保证通?#24863;裕?#31354;间必须保持开放性,公寓内部不会像住宅那样各个房间独立分开,上下两层容易互有干扰;

外部环境来看,属于商业用地,人群杂居,同楼层也许商业行为的较多,也许你的隔壁就是某家公司、美容店、艺术展廊,出入即使是酒店式管理也不一定能保证私密性。

至于安全性嘛要看个人感受,接受度高的人也没?#38534;?/span>


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缺点8

无法落户

因为是商业用地,而不是住宅用地,无法落户,孩子自然无法就读周边的幼儿园、中小学,不能享受义务?#24179;?#32946;。

 

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缺点9

其它

LOFT公寓通常没有阳台,虽然落地窗很吸引人,窗户往往会限开,不能良好的透气通风,总还是欠缺住宅该有的设施,少了点家的味道。

由于LOFT公寓空间的开放性和层高爬楼,如果有老人和小孩,首先是不便,还容易发生安全事故,从这点上来讲LOFT公寓还是对年轻人?#40092;市?/span>

 

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如果你是自住

LOFT公寓不适合拖家带口的一大家人,户型小,空间不独立;挺适合的就3类人:

  1. 单身狗、小情侣

  2. 特别想在该城市扎下根来又无力购买住宅的人

  3. 艺术家做工作室?#27809;?#32773;开公司作办公写字楼,毕竟靠近CBD商圈

 

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如果你是投资,那就需要注意几点

  1. 根据历?#21561;?#32463;验和数据统计,公寓类的增值缓慢投资回报?#19979;?周边的住宅房价翻倍公寓也不见得涨多少;

  2. 如果地处人口流入?#30475;?/span>的城市,不用担心增值和出租的问题,如当下一二线城市或者新一线城市,出租也有比较好的?#25214;媯?/span>

  3. 如果是人口流失严重的三?#21335;?#22478;市,建议?#38505;?#32771;虑投?#26159;?#26223;,一方面是这样的城市不具备人口红利,另一方面是城市还面临较长的“人口结构老龄化”周期的问题,再加上二手房交易成本高、增值周期缓慢?#33268;?#38271;,实在不是个好生意;即使出租,可能会不得不面对经常性的“空置期”,租不出去。

  4. 也许想那就卖掉吧,看看下面这段新闻,新盘?#26143;?#19981;好走,那么多?#22909;?#30340;影响谁来做接盘侠?

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LOFT这样的公寓,说到底还是有钱任性的主儿的菜,玩得更有底气。P民朋友们下手慎重、慎重、慎重,宁可多攒点钱买套小点的住宅,最好别惹LOFT,除非以后的日子嫌事儿不多……就像组成家庭,美女再美,?#40092;?#20320;的才是最好的。

祝愿我的朋友们顺心遂愿选到好房子!

May the God of mercy open our eyes! Amen! 



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本文由作者授权房交网发布,作者观点不代表房交网立场,不构成投资观点。如有不同观点,欢迎联系房交网。

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